在刚需客群经过年后两个多月的消化后，不少开发商开始捕捉改善性需求，增加改善性房源数量。张居生CFP
导读：机构统计显示，北京90平米以下的小户型成交占比从今年2月的37%左右下降到4月的30%以下，140平米以上户型的成交占比增加至近四成。而开发商也明显感知了市场变化，开始增加改善性房源数量。
从小到大，从远郊到近郊，从普宅到洋房、 别墅 的“换房”，改善性需求越来越占据市场主力。
经过了春暖花开的三四月份，北京各区域楼市出现了不同程度的升温迹象。而在郊区许多适合首次置业的刚需性楼盘以价换量，受到买房人追逐之后，越来越多的中高端住宅开始寻求入市。而从不少楼盘蓄客和开盘情况看，改善性需求纷至沓来。
从小到大，从远郊到近郊，从普通住宅到洋房、别墅的“换房”，首次、多次改善性需求越来越占据市场主力。
图为调查结果一
图为调查结果二
图为调查结果三
140平米以上户型成交连涨两月
根据上海易居房地产研究院一份报告，4月20个城市中户型(140-200平米)成交面积同比增长46%。报告还显示，中户型已经持续同比正增长，且增幅大幅扩大。目前，中户型成交均价也已经连续8个月高于中小户型(90-140平米)。
具体到北京，90平米以下小户型从今年2月成交占比的37%左右下降到3月、4月的30%以下，140平米以上户型的成交占比增加近10个百分点，4月接近四成。
易居研究院分析，随着刚性需求在3月集中入市，改善性需求也开始试探性地进入市场，逐步释放。
房企增加改善性房源数量
从市场另一端看，开发商也明显感知了市场变化，开始增加改善性房源数量。在5月已取得预售证的6个楼盘中，郊区刚需盘只有 龙湖时代天街 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]和密云双井福园两个项目，其余4个如 龙湖好望山 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]、 金科纳帕 [ 简介 最新动态 ]庄园、 凯德锦绣 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]、世华泊郡，或者是叠拼之类的别墅产品，或者是位于四环核心地段的中高端住宅，面对的人群已经以首次或者多次改善性为主。
在刚需客群经过年后两个多月的消化后，不少开发商也开始捕捉随之而来的改善性需求。 龙湖地产 [ 简介 最新动态 ]有关人士就对记者表示，近期，包括好望山和长楹天街两个项目，从来访和成交量上，都能感受到改善性需求的进场。此外，对于好望山这类别墅型产品来说，现在的景观季也正适宜推盘。
5月12日，世华泊郡6号楼推出82-130平米的两到三居，约21000元/平米，当天即告售罄。有分析人士表示，世华泊郡的产品对应着首次置业和首次改善买房人。从开发商推盘价格策略看，房企也在通过更有优势的价格，吸引包括改善性买房人在内的客群。
从本报联合新浪乐居等进行的调查看，在当前吸引出手换房的决定因素中，44.3%的人选择了“价格”，这也表明目前开发商的价格策略，有望吸引更多买房人出手换房。
■ 调查&解读
继刚需盘放量之后，改善性楼盘也开始成为北京购买者关注的产品。初步预测，5月份及6月份以后，“刚改”盘将会在市场中集中放量。开发商的目光已瞄准了改善需求的人群。到底北京有多少人有换房意愿？为什么换房？哪些区域和价格区间是“刚改”最喜欢的呢？近日， 新京报 联合新浪乐居等做了网络调查，共有8300多人参加。
六成人或将面临升级置业
【机构解读】
没有换房经验的占比达到60%，显示出当前购房主体还是以首次置业的刚需客群为主，他们将来在面临家庭结构改变、人口增多等情况时还可能需要置业升级。
有过一次换房经验的网友比例为31.09%，这部分客群以城市白领为主，购房目的多为自住用途，经过一次换房后，能够基本满足家庭3-5年居住需求，如果收入明显增长，还可能选择继续换房。
此外，有过两三次换房经历的人多为中产以上阶层，换房目的除了提升居住品质以外，还包括投资等，未来还有可能再购房。
——亚豪机构
