一场涨价风暴正在席卷北京学区房市场。
伴随着 二手房 成交井喷，近两月，北京学区房售价直线飙升，学区房均价突破30000元/平方米，有的项目甚至同比上涨高达50%。但这并未阻碍学区房热销的态势。进入8月份，学区房房源已出现紧缺趋势，成交量也随之放缓。
领军二手房价
学区房价格上涨近来成为北京家长们茶余饭后的谈资，家住海淀世纪城垂虹园的刘同学也不免耳濡目染。“最近我们小区的房子确实涨得挺厉害的。”年仅14岁的刘同学说。
刘同学原本是户籍在房山，几年前因想上人大附小，所以家长选择在世纪城买房。2006年，其父母买该房产时总价100万元左右，而现在的售价已不止400万元。
“北京的学区房主要在东城、西城和海淀，这几个地区房价上涨很厉害，东城区、西城区、海淀区的二手学区房源，很普通的房子最高售价已达到80000元/平方米。”最近较为关注学区房市场的亚太城市研究会房地产分会会长 陈宝存 感叹，“有极高消费能力又不想让孩子输在起跑线上的家长太多了。”
据悉，目前，北京名校周边房价已普遍超过30000元/平方米。购买者除了投资客，大多为渴望择校的家长。
链家地产世纪城时雨园店经理达朝彬介绍，现在该区域内成交的房源，一半是改善性需求的大户型，另外一半就是学区房。
学区房由于资源稀缺性和不可替代的特性，在整体市场需求旺盛、价格上涨的情况下，学区房的价格也水涨船高。6、7月份全市整体学区房的价格上涨超过1000元/平方米。由于周边区域价格涨幅较小，因此学区房与周边二手房成交均价差距拉大。
以蒲黄榆区域的一师附小为例，其学区房楼盘有景泰东里，上世纪90年代的房源目前售价为28000元~29000元/平方米，其在6月底成交均价是27000元/平方米左右。而周边二手房价格基本在25000元/平方米左右。
陈宝存介绍，目前东城、西城、海淀是大家公认的学区，但这些地区目前已很少有新项目入市供应，基本都是 二手房交易 。学区房影响的是一个预期，如万柳是典型的学区房区域，此前中赫地产在该区域高价竞得“ 地王 ”便与学区定位有很大关系。
房源吃紧
由于6月份、7月份高成交，8月份学区房普遍出现了房源紧张的情况，以和平里四小为例，周边学区房片区小，因此在售房源很少。此外蒲黄榆附近的学区房由于上月成交量较大，当前在售房源较少。
同时，最近学区房成交周期也有所延长。据链家地产市场研究部统计，今年5、6月份学区房成交周期大约为1个月，目前已经拉长至1个半月以上。
尽管当前整体的市场需求依然旺盛，但是客户购房心态与前两月相比，观望情绪又有所回归。如万柳区域的世纪城，当前的成交均价大约在45000元/平方米~55000元/平方米，套均总价高达400万元，导致购房者的积极性降低。
这与记者的调查结果不谋而合。记者在世纪城三期附近几家中介门店了解到，在6月和7月，区域成交量相对较好，为孩子上学而购房成交的占一半左右。但8月份整体市场受政策调控预期的影响，成交下滑，从而也使学区房成交受到一定影响。某门店经理告诉记者，8月份以来还没有学区房成交，作为单纯居住用途的成交在区域内四家门店总共也仅有十几套。
链家地产市场研究部常清告诉记者，学区房房源量较少，流动性较差，从学区房特性及供需关系来看，未来学区房价格下降的可能性几乎为零。不过当前价格已经处于高位，优质房源少且价格过高催生了观望的情绪，买卖双方在价格预期方面产生僵持，价格短期难再上涨。
另外，因为成交价格上涨过快，学区房租金回报率整体偏低。据链家地产市场研究部统计，2012年北京全市二手住宅的租金回报率大约在2.3%左右。而由于成交价格相对较高，因此学区房的平均租金回报率不足2%。以世纪城为例， 两居室 租金大约在7500元/月，而房屋总价是460万元，租金回报率仅为1.9%。
但学区房的保值功能却格外突出。陈宝存认为，未来学区房降价空间不大，因为北京的名校学区内新盘供应已经非常稀缺，基本都是区域内的存量房。即使在整体市场下行时，大多学区房都处在主城区的核心区域，也不会有太大的起伏。
学区认定风险
尽管购买某一名校的学区房是获取名校入学资格的捷径，但这其中也面临多重风险。
事实上，每年各区县小学招生计划都会变动，一般在每年的5、6月份，才开始公布学区招生范围，招生计划对口的楼盘和小区可能会随着招生计划数与地段生源数的变化而存在变数，往年的招生计划只能作为参考。
“大家都在盯着学区房，在做这方面文章，因此每年教育部门必须要有调整变化，不然就没法消化了。”陈宝存表示。
以人大附小为例，拥有社区人口上万户的海淀区世纪城是该校招生的主要来源。据了解，该校是世纪城开发商早些年以教育资助的形式建设的，因此，除人民大学的教师子女外，世纪城的业主子女是主要生源。
“此前，人大附小同大多数区县小学一样，虽然每年的招生计划都有小幅变动，但总原则上是要求全家户口在世纪城满三年。”麦田房产门店置业顾问陶浓告诉记者，但今年政策有很大调整，由于今年人大附小收购了片区内的银燕小学，因此今年进行了扩招，位于世纪城东面的上河村楼盘也被划进了招生范围。
此外，每所学校对于生源的标准也不尽相同。例如，有学校要求父母有学区内的房产证，有的则要求落户满3年以上，还有部分学校规定同一套房只招收一名义务教育适龄儿童。也就是说，如果原房主正有孩子就读本小学，必须等这个孩子毕业或满12岁才可以解决新房主的孩子入学。
但在一般情况下，家长很难在公开渠道提前查到当年名校的划片范围，主管的教育部门也不接受个人对学校划片范围的查询。加上学校划片范围每年都要进行一些调整，更加大了学区房确认的难度。
