距离史上最严调控快两年的时间，从本市 二手房 成交量、价上来看，本轮调控效果明显。
先从成交量来看，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，2011年全年本市共成交二手房14.04万套，其成交量为2010年15.45万套的九成，较2009年总成交量29.81万套、下滑53%。今年3-8月，本市二手房成交量10.50万套，分别较2011和2010年同期提升34%、44%，但较2009年同期楼市成交高位下滑37%。
楼市调控 重点在于遏制房价过快上涨，但对成交量要起到先满足刚需自住需求。从今年3-8月本市二手房成交量上不难看出，在房价逐渐回归理性、挂牌房源可供选择面广、前期累积的刚需不断释放，二手房成交量上呈现温和上升的态势。
再从二手房房价来看，据21世纪不动产上海区域市场研究部统计显示，本市1-8月二手房成交均价为1.60万元/平米，较去年同期仅上涨2.1%，较2010年同期下滑1.1%。而从本市新建商品住宅成交均价来看，今年1-8月新建商品住宅成交均价为2.30万元/平米,较2011年同期微涨3.7%。从今年1-8月本市无论是二手房成交均价还是新建商品住宅均价，均呈现波动不大的特性。
但需注意的是，本市二手房市场进入9月份以来，部分板块业主议价空间缩小。据21世纪不动产上海区域市场研究部最新抽样调查显示，进入9月以来，在宝山通河、浦东上南、松江新城(社区网论坛商铺)等板块，二手房带看量较上月同期均下滑1-2成，同时受挂牌房源减少、政策后市不明朗等因素影响，业主议价空间逐渐缩小，购房者观望情绪渐浓，因此成交意愿不高。
据21世纪不动产上海锐丰通河店区域经理孙雷表示，通河板块自进入9月以来，挂牌房源不断减少，特别是优质房源更是卖一套少一套，且房东心态普遍较好，跳价现象时有发生，买卖双方拉锯战展开，因此造成今年的“金九”成色不足。
相对于二手房买卖市场的“金九”成色不足，进入9月以来本市二手房租赁市场却一片向好。受9月份租约到期、租金上涨等因素影响，本市租赁市场趋于活跃。据21世纪不动产上海锐丰新梅店经理刘珍德表示，9月以来大宁(社区网论坛商铺)板块租赁需求较为活跃，其交易量较8月同期提升两成左右。租客方面，除了在周边及1号线沿线上班的白领为固定租客外，不排除受到6月末出台的非户籍单身人士 限购 政策，因此前来求租的外地单身客户有所增多。大宁板块内热点楼盘新梅共和城(小区网论坛)和宝华 现代 城(小区网论坛)，因为离地铁1号线尽在咫尺，加上9月以来可供选择的租赁房源并不多，优质的房源基本是挂牌当天就能顺利出租，在租金上一房和两房的房源也较第二季度有5%左右的上涨。
从市场和政策层面上看，第四季度尚不具备房价反弹的条件，确保调控措施的实施效果，稳定楼市将是未来几个月的主旋律。
