证券时报 网(www.stcn.com)09月11日讯
怎么展望中国房地产的未来？这不仅是一个行业问题，更是一个关乎中国经济命运的宏观问题。
2003年之后，中国的房产投资开始不断升温，一直持续到2010年的“高热”阶段。以北京为例，从2004到2010年的6年间，内城四区的平均房价从6000元/平方米上升到了55000元/平方米，几近10倍。
据报道，住房本身有消费品和投资品的双重属性，近10年来中国房价年年“水涨船高”表象背后的实质是：住房从“房子”(消费品)到“房产”(投资品)的嬗变，住房的投资属性被放大，而在某种市场条件和环境下，投资可以演变成投机。为了应对房价的快速上涨，自2005年来国家实施了多轮房地产调控。2010年的房产调控措施正是集中针对房产投机和过度投资，因而收到了较为明显的效果。
中国房地产高热
首先，中国房地产本身的发展是否真的过热了？
要回答这个问题，我们必须从考察房地产业的诸多量化指标入手，来给中国的房地产业把一把脉。根据国际通用的指标并且结合中国的国情，我们选择了如下的指标进行考察：
1、房地产投资在国内生产总值中的占比(过高)：从2000年到2004年，中国房地产投资额占GDP的比重一路上扬，从2000年的5.48%增加到2004年的9.64%，2011年已达13.1%左右；美国从1929年到2011年，房地产固定投资在GDP中的占比在2.5%~9.5%；日本从1950年到2008年，住房投资在GDP中的占比在2.9%~9.0%。
2、房价收入比(过高)：从1996~2011 年的情况来看，我国的房价收入比在5.5~8.1 的区间波动，其中最低的1996 年为5.64，最高的2009 年为8.03；美国2000~2012年的房价收入比基本维持在3~5的水平；1988~2010年，日本的房价收入比经历了涨落的过程，1988~1990年的三年间，随着日本房地产升温，从1988年的6.7逐年上升，到1990年达到高峰(9.2)，之后随着房产泡沫的破裂开始回落。房价收入比从1991年的8.8一路下跌，1992年跌至6.0，1996年跌至5.0，之后在4.5左右波动，2004年为4.5，2010年为4.6。
3、每1000人新建住房数(过高)：据统计，在2000~2010年的10年中，我国总共新建城市住房近7000万套。由此推算，中国每年新建城市住房约700万套。按照城镇人口约为6.3亿计算，则每1000人新建房屋数为11，而2011年该数字约为15；1960~2011年期间，美国的每1000人新建住房数在2~12的范围波动，在1972年左右达到最高(约为12)，次贷危机后显著下降，目前回落到2的水平；2003~2010年期间，德国的每1000人新建住房数在1.8~3.3的范围波动，呈现逐年下降的趋势，从2003年的3.24下降到2008年的1.85，之后有所回升，2009年升至1.92，2010年至2.05。
4、房屋空置率(过高)：根据我们的估算，中国的房屋空置率应在30%左右；美国1994~2007年期间的自有住房空置率在1.5%~3%间波动，出租房屋空置率在7%~11%内变动，两者在次贷危机期间均达到较高的水平，分别为2.8%和10%；1998~2006年期间，德国的住房空置率在7.5%~8.2%的范围内波动。
可见，中国房地产业的各项主要指标已经严重超标了，中国房地产业发展过热、房地产存在着严重泡沫。我们认为：自2010年以来中国政府在抑制房地产过度投资和投机、推动房价合理回归的措施,是合理和有效的。
这里需要特别强调的一个指标是每1000人新建房屋数，而它似乎并没有引起中国房地产的业内人士、专家和研究机构足够的关注和重视。
每1000人新建住房数是个年度增量指标，应该是政府房地产调控的一个重要指标。假设社会总人口不增长，每户家庭的平均人口数为3，房屋的使用寿命为70年，那么为了补偿房屋的自然折旧，每1000人新建住房数应该为：1000/(70×3)=4.76(套/年)。如果进一步考虑家庭小型化、城市化进程的推进，那么该数字应该更大一些，比如，接近于6。
另外需要注意的是，正是由于房地产行业极强的“地域性”和“区域性”，该指标在不同国家、不同城市、不同区域表现也不同。而区域以外人口的流入，会直接增加对该区域住房的刚性需求，在这种情况下，等同于直接增加该比率的分子项，那么该指标就会被放大。例如：近10多年来，加拿大的温哥华地区移民人口激增，移民在总人口中的占比一路上扬,从1986年的29%上升至1996年的35%，到2006年升至40%(83万人)，其每1000人新建住房数也从2001年的5.5，上升到2006年的8.8(2011年为7.7)。
由于每1000人新建住房数指标最直接地将房地产规模(新建房屋数)和人口规模联系在一起进行相对量的考量，因而它对于政府房地产宏观调控具有重要的意义，直观而明了，可以被中央政府以及各级地方政府作为一个直接的、现实可行的控制指标。
(证券时报网快讯中心)
