昨天下午， 绿城集团 [ 简介 最新动态 ]董事局主席 宋卫平 在杭州 玫瑰园 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]酒店召开新闻发布会称，九龙仓入股 绿城 [ 简介 最新动态 ]中国的资金最近已经陆续到位，绿城的生存已经没有问题，但暂时不买地，绿城现有的土地储备拥有约3000亿元的潜在销售额。三天前， 万科 [ 简介 最新动态 ]集团总裁 郁亮 也来到杭州，在万科旗下规模最大项目良渚文化村召开全国媒体见面会，他表示万科最近频繁出手拿地与看好后市没有关系，因为不拿地会饿死，但为了避免犯某些错误，万科坚决不拿 地王 。
万科要做“三好学生” 绿城自嘲“数学”不及格
万科与绿城同时关注养老产业
宋卫平召开新闻发布会的背景是绿城不久前获得了“2012年中国城市居民居住满意度调查6+1全项第一”。由中国指数研究院发布的《中国城市居民居住满意度研究报告》表明，绿城集团在居住整体满意度、价值感知评价、企业忠诚满意度、规划设计整体满意度、工程质量满意度、销售服务整体满意度和物业服务整体满意度等七项指标均获得全国第一。
宋卫平说，如果是去年这个时候，我不知道该说什么。言外之意，绿城已经渡过难关。负债率下降至93.5%，整个上半年无新增土地，绿城暂时和激进划清界限。“绿城已经不求最大， 能把满意度维持第一就好了。以前要做大，是因为我年轻。而且，现在这种环境不适合做太大，除非你去医院做手术，把心换成钢铁的。”
“如果把调控比作一场考试的话，我们在语文这门课程上考了第一，但在数学这门课上仅做到了补考及格。”宋卫平透露，九龙仓入股绿城中国的资金最近已经陆续到位，绿城的生存已经没有问题，但如果目前市场环境持续不变，绿城不再拿地，宁愿把企业做小，绿城现有的土地储备拥有约3000亿元的潜在销售额，足以支撑绿城未来几年的发展。“如果我动了买地的念头，就会在办公室里放一堆柴火，躺在上面想一想卧薪尝胆的感觉，以免好了伤疤忘了痛。”
就拿地一事，万科总裁郁亮则在全国媒体见面会上表示，上半年政府供地大幅萎缩，基本没地可卖，最近万科频繁拿地不能跟万科看不看好后市联系在一起，不存在不看好市场就不买，企业要发展必然要继续买地。下半年地方政府也加快了供地速度，现在万科现金流充足，看到合适的地就会拿，但是为了避免犯政治错误，万科坚决不拿地王。郁亮还表示， 万科城 [ 最新消息 价格 户型 点评 ]市发展策略不分一线二线，在城市发展策略变化的时候，有县级市也进去；拿地也不分一线二线城市，而是看回报率。
郁亮还警告同行，如果开发商不听话，调控肯定还会加码。至于什么叫不听话，他解释说，“房价猛涨，地王频出”。宏观经济的困难不会影响 楼市调控 ，相信当前的政策会稳定长期执行，房企要做好长期过冬的准备，不要抱有侥幸心理，政府宁愿靠高铁、城市地铁、基建的投资拉动，也不会放松楼市调控，房价暴涨的后果很严重。但是，住宅地产至少还有15年的快速发展时期，未来15年都不需要考虑，管自己做就行了。郁亮将未来开发商服务模式总结为“三好”：好房子、好服务、好邻居。因此，万科要做“三好学生”。在他看来，建设“好房子”后，未来更要注重建有“好服务”的房子及有“好邻居”的房子，后两者“要求发展商退到幕后，但同时需要更专业的服务理念和态度”。郁亮还表示，中国的住宅地产市场容量很大，而市场集中度很低，按行业头名能达到市场占有率10%计算，留给万科发展的空间太大了。这是万科坚持只做住宅地产的原因，市场占有率也成为万科颇为看重的指标。
郁亮表态说，“把房地产作支柱产业是有问题的，作为配套产业更合适。”从目前来看，不要指望房地产成为国民经济的主角和支柱产业，而只是作为城市化发展过程中的配套产业。被问及 房产税 问题时，郁亮表示那是复杂的社会政治问题：“我不懂！我弃权！我不敢说！房产税是推高房价还是抑制房价，不敢站队。”
对此，宋卫平公开作出回应：“民以食为天，以住为地，房子是基础，何止是支柱产业？”宋卫平进一步表示，房地产不仅是支柱性产业，更是基础性产业，就好比一幢房子，支柱很重要，但是地基更重要。
郁亮在杭州时也公开评价了绿城：“在这个时候谈论绿城是一件不地道的事。任何同行在这个时候遭遇困难，万科除了表示支持还是表示支持。人家在情绪激动时说的话，你们媒体还把它放大，不是人家不好，而是你们媒体不好。”对于九龙仓入股绿城事件，郁亮表示，今后行业间的合作将成为常态。
香港九龙仓通过入股绿城加快大陆房地产市场的布局，而万科则将成立中国香港管理部和美国业务推进小组，推进其国际化进程，郁亮表示：“上海一些有钱人基本上丧失了买房资格了，我们有没有可能在境外做一些卖给中国人的房子呢？首先中国人去得多的地方，去哪里的人最多我们就去哪里；其次，任何国际化里面必须有当地合作伙伴，没有合作伙伴不会做的。”郁亮指出，由于国内限购政策的原因，北京、上海、深圳有钱人基本上失去了买房的资格。这也让万科发现国际化的机会，“那天我在香港半山看到一个楼盘30%都是卖给内地人，”而且外资比人民币便宜、期限长，这都是国际化的好处。万科的国际化步伐正在加快，公司在产品设计、资金来源、合作伙伴等方面国际化的比重越来越大，万科已在香港完成南联地产的收购，而且还成立美国地产业务推进小组，伺机进入美国市场，万科希望在境外也能建房子卖给中国人。郁亮透露，现在万科还处于试水阶段，对市场各方面还需要一段时间的研究，暂未有具体的发展计划，但已派了七个小组去全球各地考察。
值得关注的是，虽然万科与绿城的理念不尽相同，但是这两家地产巨头在这时候不约而同地开始关注养老市场。郁亮表示，万科目前也在跟日本机构合作研究，“老年人住宅没有解决，这是我们未来的机会”。宋卫平则表示，养老产业是必须做成的产业。绿城未来三年的关注点在养老产业和农业。虽然绿城的生存已经没有问题，但是下半年可能还会继续卖地，不仅是为了让负债结构更加合理，更重要的是为了把更多更宽裕的资金转向养老产业。
杭州是万科与绿城的最大公约数
郁亮把全国媒体见面会放在了杭州，放在了万科·良渚文化村。宋卫平则在昨天的新闻发布会上公开赞扬了万科·良渚文化村项目，有机会的话会到良渚文化村参观学习。此前，宋卫平还在公司内部说：“把哪次会议放到良渚文化村开，让绿城人学习良渚文化村。”更早之前，宋卫平曾公开说，“要是绿城造出万科那样的房子，项目经理都要跳楼N次”。
万科·良渚文化村，或者说良渚文化村所在的杭州，是万科与绿城这两家截然不同的房地产公司之间最大的公约数。郁亮评价说：“万科在杭州市场上的表现还是不错的，特别是万科·良渚文化村这个超级大盘，应该说给万科在今后的发展思路上提供了一个试验田，也对我们未来发展具有极大的发展意义。”同时他表示，万科将在良渚文化村建造由国际建筑大师安藤忠雄设计的文化艺术中心，同时也会在良渚文化村开始养老公寓。
郁亮说，万科的企业格言将从“让建筑赞美生命”升华为“好房子、好服务、好邻居”。而后者的灵感正是来源于万科·良渚文化村，良渚文化村体现了万科对“好邻居”的思考。
“好房子、好服务、好邻居”是万科在杭州的精神核心。除了住宅性能和物业服务，万科的产品还拥有一个很重要的核心竞争力，就是好邻居。买房子是一个价，买邻居远超过房子的价，很多人为了邻居去搬家。2008年，良渚文化村的一位业主在社区论坛中发文，提出良渚文化村应该有自己的“宪法”，用作村民们的自我约束。这一充满理想主义的社区自治建议，得到了作为社区开发商和物业管理者的万科的支持。2011年2月，良渚文化村3653户业主共同约定的《村民公约》正式发布。自觉清理宠物粪便、开车进入小镇不按喇叭、小镇内慢速行车、生活垃圾分类处理、乘车购物时依次排队……尽管没有任何奖罚措施，但是，村民公约下的社区正在变得更安静、祥和，适宜居住。在《村民公约》成功推出之后，万科·西溪蝶园、万科·草庄等万科在杭楼盘的业主们继续起草并推行了《邻里公约》。和《村民公约》一样，《邻里公约》的所有条款都是简洁易懂的，不用华丽的辞藻，易于实现社会推广的价值。比如在电梯轿厢里，主动降低打手机电话的音量。接下来，《邻里公约》将是万科杭州旗下所有楼盘的一个标配，每个物业公司都将设置《邻里公约》办公室，负责公约的执行与维护。万科的“好邻居”，往大里说，就是希望借此推动社会文明的进步；往小里说，就是万科要制造更多的“万迷”。
郁亮敏锐地发觉了万科·良渚文化村的战略意义：“良渚文化村这个项目足够大，可以容纳万科做多种尝试，包括村民公约、垃圾分类等等。”万科·良渚文化村的村民食堂，给万科集团带来了在全国布局“第五食堂”的战略灵感，使之成为万科自创的社区餐饮连锁品牌。2012年6月22日，深圳第五食堂万科城店开张，开业首三天营业额远超预期，仅有108个座位的门店日均客流量达1000人次。有趣的是，由于享有盛誉，良渚文化村的村民食堂，还曾经迎来不少“取经”的同行。据称，北京万科·长阳半岛的第五食堂开张后，由于油条多次试吃效果不佳，项目组专程飞往杭州万科良渚文化村的村民食堂赶第二天早点，品尝那里口碑口感俱佳的油条，反复尝试。食堂的出现不仅极大地方便了客户的就餐，更让人料想不到的是，这样一个公共的交流场所的出现，也为社区邻里之间的关系增添了不少和睦和温馨。(记者 刘德科 方张接)
